A lei 12/2023, polo dereito á vivenda, impulsada polo goberno do estado, inclúe como unha das súas principais novidades a declaración de zonas tensionadas como fórmula para combater o incremento desaforado dos prezos dos alugueiros. Sen negarlle a súa eventual utilidade para o obxectivo que busca, considero que é importante poñer en cuestión os criterios que emprega e que poden distorsionar claramente a delimitación destas zonas.

O primeiro é a porcentaxe que representan os gastos da vivenda en relación coa renda familiar, que debe superar o trinta por cento para que poida ser considerada como tensionada. Semella, en principio, unha porcentaxe axeitada. O problema é que ao tratarse de rendas medias, os concellos onde estas son máis altas fan que non se chegue a esa cifra, o cal sería unha boa noticia se esas medias non viñesen condicionadas por unha parte minoritaria da poboación con rendas moi altas que distorsionan claramente o cálculo. É dicir, unha pequena parte da veciñanza con ingresos elevados suben notablemente a media dun xeito irreal para a maioría da poboación. É o que pasa en concellos como Nigrán ou Oleiros, por exemplo, situados sempre entre as rendas medias máis altas do país. Con este criterio Nigrán non sería unha zona tensionada pero é que tampouco o sería ningún concello galego cos datos do 2021.

O segundo criterio é que o prezo da vivenda se incrementase nos cinco anos anteriores polo menos tres puntos porcentuais máis que o IPC. Este criterio pretende corrixir incrementos exhacerbados dos prezos da vivenda, o cal está ben, pero obvia tamén unha situación que pode ser peor, e é que o prezo elevado non sexa produto de terse disparado recentemente, senón que veña sendo así desde fai moito tempo e, polo tanto, non sufra necesariamente un incremento porcentual especialmente destacado nos últimos anos. Cos datos de 2021 Nigrán cumpriría polos pelos este criterio para ser declarada zona tensionada, debido a que a súa inflación dos custos inmobiliarios ven de vello.

En consecuencia creo que, en definitiva, o que nos debía servir para saber se hai que actuar con urxencia nunha localidade son os termos absolutos postos en relación cunha zona homoxénea nos seus parámetros. Se consideramos só os custes asociados á vivenda, aí si atopamos a Nigrán no top galego, con 654,1 euros de gasto mensual no ano 2021. O que pasa é que ao comparalo cunha elevada renda media de 37.409 euros, que non é representativa da maioría social do concello, danos a mentira estatística de que a poboación só destina o 21% dos seus ingresos aos gastos inmobiliarios.

Se os salarios galegos no seu conxunto non ten grandes diferencias territoriais, debera bastar a cifra do que as persoas teñen que destinar á vivenda en cada localidade para saber onde as dificultades para acceder a ela son maiores. En todo caso, como moito, poderíase utilizar o ámbito comarcal para considerar os ingresos, pero reducilo ao termo do municipio implica que a maioría da poboación traballadora del vexa distorsionado o seu problema habitacional polo feito de que unha minoría de altos ingresos reside nese concello.

Os custes asociados á vivenda en Nigrán son superiores a Vigo (628,5) ou Pontevedra (603,9).

Pero se isto cuestiona a eficacia dos indicadores para determinar as zonas tensionadas, que dicir do criterio utilizado pola Xunta de Galicia para determinar as áreas onde é necesario actuar de forma urxente, o Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia. Un rexistro no que a xente se anota en función das espectativas reais de obter unha vivenda protexida, que no caso de Nigrán son cero.